Panamá condomínios - Como não comprar

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Introdução ao Panamá Condos - Como Panamá Law Firm chegarmos abordado por clientes constantemente pedindo-nos sobre a compra Panamá Condos geralmente na Cidade do Panamá. Temos aprendido o mercado de corretores, desenvolvedores, financiadores e das nossas próprias experiências. Como uma firma de advocacia nossa principal preocupação é a de manter os nossos clientes fora de problemas em qualquer coisa, incluindo compra condomínios. Tudo aqui é simplesmente a nossa opinião só. Não podemos prever o futuro, em termos de preços no mercado eo que vai eo que não vai acontecer.

Comprar Só Completado Panamá Condos - Vimos uma grande história projecto falhar 80 + (que só é nunca vai receber depósitos foram construídos após aceite) e mais fracassos são esperados entendido por muitas pessoas na indústria. Significa isto fracassos são iminentes? Nenhum mas como uma firma de advocacia que tendem a ser prudente na forma como aconselhar os nossos clientes. O princípio a seguir é o seguinte: "O que você vê é o que você começa". Se você pode caminhar para a condo, sobre o flip a / c puxar o autoclismo e, em seguida, é um verdadeiro projecto. Se não estiver bem "Caveat Emptor", o que significa comprador beware.

Pré-Venda do Panamá Condo Projetos - Lembre-se este é Panamá. Para pré-venda de um imóvel projecto conjunto, o desenvolvedor precisa fazer é obter uma opção sobre um pedaço de terra. Isto pode ser feito através de compra ou até mais barato for atingido um acordo com o proprietário terra dando-lhe um pedaço do projecto, se a operação vai até à conclusão. A seguir você contratar um arquiteto e obter noções básicas de desenho e esboços simplista andar planos feitos. Artista renderings do projeto em toda a sua glória são criados. A vedação é colocada sobre a propriedade se é livre, com uma grande cartaz alusivos ao projeto. Agora, após gastar algumas centenas de milhares de dólares que você está pronto para pré-venda do seu projeto. Se o marketing vai bem você coletar depósitos e, então, o arquiteto começa a planos e tentar obtê-los aprovados pelo governo. Os planos aprovados reais podem diferir de marketing da informação. A altura do projecto podem mudar, piso planos podem ser diferentes e assim por diante.

Pré-Marketing Construção - Geralmente o projeto é destinado para o Panamá mercado ou o mercado externo. Para fins desta discussão não vamos centrar-se no Panamá mercado muito. Essas vendas ao local Panamenhos que pretendem ocupar o proprietário condomínios vai exigir um pagamento de 30% para baixo, quando o contrato for assinado vendas. Isto tende a rechaçarei qualquer especuladores. O saldo é 70% devido à conclusão do projecto de ocupação quando o certificado é emitido. Os projectos destinados ao Panamá mercado tendem a ser modestamente preços, com muitas unidades venda por US $ 40000 para R $ 80000 e algumas unidades atingindo US $ 160000 para o intervalo. Não estamos a falar de $ 3000 sq Metros condomínios. Estes projectos são, em geral som construído por desenvolvedores experientes imobiliário com um longo historial no Panamá.

Quando se trata de comercialização no mercado externo o jogo é completamente diferente. Os condomínios são vendidos aos especuladores que querem virar o imóvel antes de ser completado em um lucro. Outros desejam deter a propriedade como uma unidade de aluguer por alguns anos e depois vendê-lo por um ganho. O tema é basicamente o mesmo - comprar o Panamá condo para revender é a via para o lucro. Isto exige a criação de um frenesi compra spiking para manter os preços para cima ou para outra pessoa, haverá uma escassez de compradores e os preços vão diminuir. Alguns destes compradores estrangeiros desejam viver em condomínios, mas muitos não têm qualquer intenção de cada vez que vivem no Panamá. Os estrangeiros comprar é frequentemente solicitado para colocar-se um pequeno depósito de manter a unidade para eles. Este é, por vezes, tão baixo quanto $ 5000 e geralmente não mais de US $ 10000. Há muitas vezes uma programação que exijam posteriores pagamentos, de acordo com um calendário ou no início da construção. O valor é de 30% obtido na construção início e, em seguida, os 70% é devido após a conclusão do projeto, quando um certificado de ocupação é concedida. Estas pessoas não têm como grave de um compromisso financeiro com o projecto tal como os locais, que prevê colocar 30% antes da construção já começou.

Pré-Venda Panamá Condo Projetos e Construção Financiamento - Agora vamos assumir a pré-venda dos condomínios correu bem e agora o desenvolvedor está realmente indo para construir o projeto. Vamos ver como isso acontece. Geralmente nestas situações, o desenvolvedor tem recolhido 30% do preço de venda das unidades. Lembre-se de que ele possa realizar esse dinheiro para um ou dois anos antes da construção começa a cobrança de juros durante este período, o banco onde o dinheiro está na posse. Normalmente, o programador vai querer, pelo menos, 70% das unidades vendidas; mais irá esperar até quase totalidade dos condomínios são vendidos, se não todos. Agora, o desenvolvedor tem cerca de 30% do valor do imóvel retalho dinheiro na mão, um pouco mais quando se considerar o interesse recolhidos por um ou dois anos agravado. Se o promotor não têm de comprar as terras (acho que o proprietário do terreno recebe um pedaço do projeto em contribuir para o regresso à terra), ele pode apenas sobre o projecto construído a partir do 30% sem ter de ir ao banco para qualquer Intercalares ou construção financiamento. Muitas vezes, é que os bancos imputar um sentido da realidade conservadora para condo projectos e agora ingrediente que está faltando. Também ter em mente que, quando os bancos fazem a construção financiamento que exijam o que é chamado de realizar o compromisso. Um compromisso significa retirar o desenvolvedor garantidos por um preço um bloco de dinheiro que um credor terá empréstimo nas unidades acabadas de reais compradores habitualmente ocupados proprietário, mas nem sempre. Bancos irão, em geral, não fazer uma construção empréstimo sem um compromisso a assumir no lugar. Bancos não gostam de ser proprietários de condo projectos não vendidos no Panamá ou em qualquer outro lugar. Retire compromisso financiamento geralmente tem um pré-requisito de vender o seu próprio, normalmente entre 50% e 70% dos condomínios fechados devem ser assinados e entregues antes de qualquer indivíduo condo escrows vai fundo. Retire compromissos pode custar 1,5% ou 2% para algo digno, com boas taxas e condições para os compradores. Se você tiver um 60 1800 um sq Metros isso pode custar o desenvolvedor de um milhão de dólares ou mais para o retirar compromisso. Não só é a retirar compromisso caro, mas o banco não pode deixar que o desenvolvedor pagar por ela a partir da construção empréstimo prossegue assim este está fora de bolsa em dinheiro. Ouch. A retirada compromisso pré-requisito vender pode atrasar o próprio financiamento do indivíduo condomínios causando problemas de fluxo de caixa. O desenvolvedor realmente sai à frente se ele pode construir com o pagamento de 30% para baixo. Se o desenvolvedor precisa ir ao banco para algum dinheiro que ele provavelmente não vai ser muito e que a garantia da terra pode cobrir o empréstimo ou ele pode necessitar de escrever outros bens imóveis como garantia, que ele geralmente terá.

Panamá, Panamá e Condos Bancos - Os bancos no Panamá estão longe de ser agressivo quando se trata de tomar empréstimos construção e eles global tendem a evitar torná-las. Se o promotor imobiliário tem um grave track record eles podem fazer uma construção empréstimo mas depois não têm o hábito de ter certeza que o condomínios são vendidos aos locais, que pretendem ocupar proprietário e insistir em que os 30% estabelecidos no pagamento assinatura para eliminar o Especuladores. Atualmente, existem mais de 100 condo projectos em curso na Cidade do Panamá. Qual vai ser o mercado, como quando estes condomínios sejam concluídos em um ou dois anos? Irá o investidor estrangeiro / especuladores realmente completar a venda e financiá-las? Será que vão a pé? Haverá suficiente usuário final compradores para manter a procura-se? Ninguém realmente vê o futuro; só podemos dar um palpite educado. Os bancos fazem acreditar na tomada de empréstimos hipotecários sobre estas propriedades de estrangeiros. Eles geralmente exigem um pagamento de 30% para baixo. Ouvimos, de 20% para baixo pagamento hipotecas e alguns exigindo 40% para pessoas provenientes de países onde eles não podiam produzir um relatório de crédito ou declaração fiscal. Este muito baixo de um pagamento mantém o banco protegido em qualquer coisa, mas uma grande queda no mercado. Panamá bancos também calcular Condo hipotecas sua própria maneira. Tomaram o número 75 e deduzir a idade da pessoa eo que resta é a quantidade de anos que vai totalmente amortizados em um empréstimo hipotecário. Portanto, a aposentados são geralmente obtendo 10 a 15 anos totalmente amortizados hipotecas. Isso é benéfico para o novo banco desde a mutuários equidade sobe rápido, que incentiva o mutuário para pendurar na ali se houver uma queda no mercado. Os bancos no Panamá muitas vezes requerem uma apólice de seguro de vida ser retirado, em favor do banco para o montante da hipoteca e isto pode aumentar o custo do financiamento.

Panamá Condos Warning Signs - Se você ver um projeto que oferece uma pequena estabelece pagamento de garantir os direitos de uma unidade e, em seguida, um arrastado para fora calendário de pagamentos estabelece ser muito cuidadosos. Se você ver o desenvolvedor insistindo em um pagamento integral de 30% para baixo para garantir uma condo este é um bom sinal. Este é o tipo de desenvolvimento que o projecto é sério e deve ir com êxito. Se você ver o projeto é sobre um pedaço de terra com uma estrutura existente ainda sobre ele ser cuidadosos. Isto pode significar o promotor não tenha realmente comprometidos com o projeto ainda e quer ver como as coisas correm com as vendas antes que ele recebe grave.

Panamá Condo Site Inspecção - Fazer por todos os meios visitar o site do projecto fisicamente antes de comprar qualquer coisa. Olhe ao redor para ver o que outros projectos estão a ir-se que pode prejudicar a visão e arruinar a vida privada das unidades. Outra condo 60 metros vai significar pessoas de vários andares mais elevados do que você pode olhar no seu condo do outro edifício. Um condo subir vizinha que irá dificultar a sua opinião vai diminuir o valor do condo. Tenho estado em Punta Patilla condomínios que alguns anos atrás foram os grandest condomínios na cidade, mas hoje têm obstruído opiniões em torno de vários condomínios, que também estuda a sua janelas destruir a sua privacidade. Imagine ocupando a unidade para saber que dois outros condomínios localizados no mesmo edifício ou do outro lado da rua vão estar em construção para os próximos dois anos e você começa a ouvir os ruídos (edifício só é permitida a partir de 7AM para 3PM), a poeira E sujeira entrar em seu janelas e terras em seu nice chão em mármore e as ruas são todos cheios de lama e sujeira da construção, e sua vizinhança imediata será cheio de construção operários e entrega pessoas constantemente. Se você ver um prédio ou de um vago lote vago assumir um condo vai ser construído há algum. Se existe um lote de construção na área dos telemóveis e da internet será recebendo trabalhou em um lote e falhas devem ser esperados. Mais condomínios significa mais tráfego e mais tráfego significa mais tráfego ruídos. Lembre-se de visitar o projeto e andar por aí para ver o que está acontecendo, estes são os condomínios não forex você não compra on-line.

Panamá Imóveis Shows - Executar o outro caminho. Estes são geralmente concebidas para vender projetos em pré-desenvolvimento de especuladores e flippers. Outros parecem se especializar em aposentados. Como um parecer você provavelmente nunca obter um bom negócio em um show. Colocar sobre um show custa muito dinheiro. Brokers não ir para esses shows para fazer as vendas que estão realmente bom para o comprador e não o intermediário. Você tem um conflito de interesse com a venda corretor de pensar nisso por um minuto. Quanto maior a condo que vendem mais para o que eles fazem. Quanto maior a sua comissão o mais que você paga para a unidade. Agora considerar o gasto extra do show estão freqüentando. Você quer um bom negócio chegou ao Panamá e passear nos bairros você deseja comprar pol Hand escolher o seu alojamento. Já construídos condomínios vão ser mais barato, eles estão prontos para se mover e as unidades mais antigas são considerados por muitos a melhor ser construído. Isso é como fazê-lo, simples. Quer saber o que um condo vale; olhar cinquenta condomínios para venda. Simples mas irá demorar algum tempo.

Panamá Real Estate Brokers - A corretora especializada na construção de pré-projetos faz seu dinheiro vendendo condo projectos em preços elevados e vendo que os preços get up impulsionada constantemente. Se o preço subir as suas vendas stop stop. Eles estão vendendo para especuladores que pretendam revender a um ganho. Eles não servir para os usuários finais. Eles geralmente obter uma pequena comissão quando o comprador coloca para baixo dos 10% e uma outra pequena comissão fixa de cada pagamento. Se o comprador não conclui a venda e não se importam, que ganhou um bom dinheiro e, em seguida, irão receber a revender o aparelho novamente talvez a um preço mais elevado. Estes corretores imobiliários frequentemente assistir shows e feiras nos países estrangeiros às vezes manter postos de vendas lá. Eles estão olhando para o especulador que quer virar uma propriedade e cater a sua ganância. Suas vendas arremesso é basicamente sempre cheio de comprar agora e será mais vale tarde. Se os seus produtos foram tão boas ofertas porque eles precisam desses sofisticados marketing muitas vezes englobando televisão, rádio, feiras, internet, jornais e mais publicidade. Boa pergunta não é isso. No Panamá, não há Múltiplas Listing Service, nenhum, não existe. Os vendedores não gostam de dar exclusividade listagens de corretores. É uma selva para o corretor com muito pouco para evitar um comprador e vendedor de concluir um acordo, sem o intermediário, ou o comprador ir para outro corretor para o mesmo imóvel a um preço mais baixo. A maior corretora empresas que especializar-se em pré-construção condomínios ter encontrado um nicho seguro. Eles obter o desenvolvedor dar-lhes um exclusivo sobre a condo projetos que estão sendo vendidos para os estrangeiros e isso permite-lhes sair da selva que os outros corretores devem viver pol Como eles obter estas exclusivas? Afirmam sofisticado marketing em vários mercados estrangeiros.

Panamá Broker Pertence Condo Projetos - Este é um fenômeno mais recente no Panamá, mas não exclusiva ao Panamá. O Panamá imobiliário Brokers especializada na pré-construção condo projectos têm levado a fazer os seus próprios projectos. Eles hook up com um desenvolvedor e executar as vendas só agora ganham muito mais do que apenas uma comissão, que é de 5% no Panamá. Se o desenvolvedor tem subjacente um bom historial este assunto não deveria muito. Infelizmente, muitos desses corretores, que agora o próprio projeto será promover projectos destinados aos estrangeiros especulador e flipper.