SELECT * FROM `content_it` WHERE `file` = 'panama_condos_how_not_to_buy.html' AND `status` = 'published' Panama Condos - Come NON acquistare - Offshore articoli e informazioni dal nostro Panama Law Firm
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Panama studio - Come non comprare

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Introduzione a Panama Condos - Come Panama Law Firm ci si avvicina costantemente dai clienti ci chiedono di comprare Panama Condos generalmente in Panama City. Abbiamo imparato da intermediari del mercato, gli sviluppatori, i finanziatori e dalle nostre esperienze. Come una legge ferma la nostra preoccupazione principale è di tenere i nostri clienti di problemi nel nulla tra cui l'acquisto di studio. Tutto qui è semplicemente il nostro punto di vista solo. Non siamo in grado di prevedere il futuro in termini di prezzi di mercato e che cosa e che cosa non succederà.

Compra Solo completato Panama Condos - Abbiamo visto un grande progetto 80 + storia non (è solo non potrà mai avere costruito dopo depositi sono stati accettati), e più i fallimenti sono attesi da molte persone di saperla nel settore. Ciò significa fallimenti sono imminente? No, ma come uno studio legale che tendono ad essere cauti nel modo in cui vi consigliamo i nostri clienti. Il principio da seguire è: "What You See Is What You Get". Se si riesce a camminare in condominio, sulla lavagna a / c scaricare il water e quindi si tratta di un vero e proprio progetto. Se non è così "Caveat Emptor", che significa stare attenti acquirente.

Pre-Vendita di Panama Condo Progetti - Ricorda questa è Panama. Per vendere un pre-progetto immobiliare tutti lo sviluppatore deve fare è ottenere un opzione su un pezzo di terra. Questo può essere fatto tramite acquisto o anche meno costosi una delle offerte è colpito con il proprietario del terreno dandogli un pezzo del progetto, se l'affare va fino al completamento. Avanti si noleggiare un architetto e ottenere alcuni schizzi di progettazione di base e semplicistico planimetrie. Artista rendering del progetto in tutta la sua gloria sono creati. Un recinto è messo sulla proprietà se è vacante con un grande cartellone raffigurante il progetto. Ora dopo aver trascorso qualche centinaio di migliaia di dollari, si è pronti a pre-vendere il tuo progetto. Se la campagna di commercializzazione va bene raccogliere depositi e quindi hanno l'architetto iniziare i piani e cercano di farli approvato dal governo. L'effettivo approvato piani possono differire dalle informazioni di marketing. L'altezza del progetto possono cambiare, planimetrie possono differire e così via.

Pre-Costruzione Marketing - In linea generale il progetto è destinato a Panama il mercato o il mercato estero. Ai fini di questa discussione noi non concentrarsi sul mercato Panama molto. Quelli per la vendita Panamanians locali che intendono occupare il proprietario studio richiederà un 30% di anticipo, quando il contratto di vendita è firmato. Questo tende a scacciare qualsiasi speculatori. Il saldo del 70% è dovuto per il completamento del progetto, quando il certificato di occupazione è rilasciato. I progetti, destinati a Panama mercato tendono ad essere modestamente prezzo con molte unità di vendita per $ 40000 a $ 80000 e alcune unità raggiungendo nella gamma $ 160000. Non stiamo parlando di $ 3000 mq Metro studio. Questi progetti sono generalmente suono costruito da esperti immobiliari di sviluppatori, con una lunga esperienza nel Panama.

Quando si parla di marketing per i mercati esteri e il gioco è completamente diverso. Il studio sono venduti a speculatori che vogliono capovolgere la proprietà prima che sia conclusa con un profitto. Altri desidera mantenere la proprietà, come il noleggio di un apparecchio per pochi anni e poi venderla per un guadagno. Il tema è praticamente la stessa - acquistare il Panama condominiali a rivendere è la strada per un profitto. Ciò richiede la creazione di una frenesia di acquistare a prezzi di mantenere il picco verso l'alto o verso il resto ci sarà una carenza di acquirenti ed i prezzi saranno recesso. Alcuni di questi compratori esteri desiderano vivere in studio, ma molti non hanno alcuna intenzione di vivere sempre in Panama. Il estera acquistare è spesso chiesto di inserire un piccolo deposito di tenere l'unità per loro. Questo è, a volte, la più bassa a $ 5000 e di solito non più di $ 10000. Vi è spesso una pianificazione che richiedono pagamenti effettuati successivamente, in base ad un lasso di tempo o per l'inizio della costruzione. La percentuale del 30% è raggiunta a costruzione esordio e poi il 70% è dovuto al termine del progetto, quando un certificato di occupazione è concesso. Queste persone non hanno come gravi di un impegno finanziario per il progetto in quanto la gente del posto che ha messo giù il 30% prima della costruzione è cominciata.

Pre-Vendita Panama Condo Progetti e Costruzioni Finanziamento - ora si assume che la pre-vendita di studio è andato bene e ora lo sviluppatore è in realtà andando a costruire il progetto. Vediamo come questo avviene. In generale, in queste situazioni lo sviluppatore ha raccolto il 30% del prezzo di vendita delle unità. Ricorda che questo denaro potrebbe tenere per un anno o due prima della costruzione inizia la raccolta di interesse durante questo periodo dalla banca dove il denaro è detenuto. Normalmente gli sviluppatori vorranno almeno il 70% delle unità vendute, la maggior parte di attendere quasi tutti gli studio sono venduti se non tutti. Ora lo sviluppatore ha circa il 30% del valore di vendita al dettaglio di beni di cassa in mano, un po 'di più se si considera l'interesse raccolti per uno o due anni aggravato. Se gli sviluppatori non hanno dovuto acquistare la terra (si pensi al proprietario del terreno ottiene un pezzo di riprendere il progetto in un contributo per la terra), egli può solo costruito su progetto del 30%, senza dover andare in banca per qualsiasi Interinale o di costruzione di finanziamento. Spesso sono le banche che imputare un senso di realtà al conservatore condominiali progetti e, ora che è ingrediente mancante. Anche tenere a mente che, quando le banche a finanziare la costruzione di cui hanno bisogno ciò che è chiamato un sottoscrivere impegno. A sottoscrivere l'impegno significa sviluppatore un prezzo garantito per un blocco di denaro che un prestatore di prestito su finito di unità a effettivo proprietario acquirenti di solito, ma non sempre occupato. Le banche generalmente non fare una costruzione prestito senza un impegno e di prendere posto. Banche non amano essere proprietari di invenduti condominiali progetti a Panama o in qualsiasi altro luogo. Sottoscrivere l'impegno di finanziamento generalmente è un pre-requisito di vendere la propria, di solito tra il 50% e il 70% di studio devono essere firmate e consegnati sigillati prima di ogni singolo condominio escrows finanzierà. Sottoscrivere impegni può costare 1,5% o del 2% per qualcosa di decente con buoni prezzi e termini per gli acquirenti. Se si dispone di un 60 1800 uno sq Metro questo sviluppatore può costare un milione di dollari o più per sottoscrivere l'impegno. Non solo è l'impegno di sottoscrivere costosi, ma la banca non può lasciare lo sviluppatore da pagare per la costruzione di prestito procede quindi questo è fuori di tasca contanti. Ouch. Sottoscrivere l'impegno di pre-requisito in grado di vendere il ritardo effettivo finanziamento dei singoli studio causando problemi di liquidità. Lo sviluppatore davvero esce in anticipo se egli può costruire con il 30% di anticipo. Se lo sviluppatore ha bisogno di andare in banca per un po 'di denaro, probabilmente, non sarà che molto e la garanzia dalla terra può coprire il prestito o egli può essere necessario per postare altri immobili come garanzia che egli avrà in genere.

Condos Panama e Panama Banche - Le banche, a Panama, sono ben lungi dall'essere aggressivo quando si tratta di rendere la costruzione prestiti e globale che tendono ad evitare. Se l'immobile sviluppatore ha una grave track record in cui possono fare una costruzione prestito, ma poi hanno l'abitudine di assicurarsi che il studio sono venduti ai locali che intendono occupare proprietario e insistere sul 30% di anticipo a firma per eliminare le Speculatori. Attualmente ci sono più di 100 progetti in corso in condominio Panama City. Quale sarà il mercato sia come studio, quando questi sono completato in un anno o due? Sarà l'investitore straniero / speculatori veramente completo e la vendita di fondi di loro? Saranno a piedi? Ci saranno abbastanza utente finale acquirenti di mantenere la domanda? Nessuno vede realmente il futuro, si può solo fare un educato indovinare. Le banche a credere nel fare prestiti ipotecari su queste proprietà a stranieri. Essi richiedono un 30% di anticipo. Abbiamo sentito parlare del 20% di anticipo ipoteche e alcuni richiedono il 40% per le persone provenienti da paesi in cui non potevano produrre una relazione di credito o la dichiarazione dei redditi. Questo è ciò di un acconto mantiene la banca protetto in nulla, ma un massiccio calo del mercato. Panama banche Condo ipoteche anche di calcolare la propria strada. Essi prendono il numero 75 e dedurre l'età della persona e ciò che resta è la quantità di anni che su un prestito ipotecario completamente ammortizzati. Quindi i pensionati sono generalmente ottenere da 10 a 15 anni completamente ammortizzati ipoteche. Questo è di nuovo benefico per la banca in quanto il patrimonio netto sale mutuatari veloce che incoraggia il mutuatario per appendere e, se vi è una goccia nel mercato. Le banche richiedono spesso a Panama una polizza di assicurazione vita da adottare in favore della banca, per l'ammontare del mutuo e questo può aumentare il costo del finanziamento.

Segnali di Panama Condos - Se viene visualizzato un progetto che offre un piccolo pagamento per garantire i diritti di una unità e poi un calendario trascinato giù i pagamenti di essere molto attenti. Se si vede la sviluppatore insistendo su un 30% di anticipo per garantire un condo questo è un buon segno. Questo è il tipo di sviluppatore, che è grave e il progetto dovrebbe andare con successo. Se si vede il progetto è su un pezzo di terreno con una struttura già esistente su di esso ancora essere prudenti. Questo potrebbe significare che lo sviluppatore non ha davvero impegnati nel progetto e vuole ancora per vedere come vanno le cose con la vendita prima di ottenere grave.

Panama Condo Ispezione del sito - con tutti i mezzi visitare il sito del progetto fisicamente prima di comprare qualsiasi cosa. Guardarsi intorno per vedere quali altri progetti sono in corso per risalire che possono alterare la vista e rovina la privacy delle unità. Condo un altro 60 piedi di distanza sta per significare persone provenienti da diversi piani superiori si può guardare nel vostro condominio dagli altri edifici. Un condominio di salire nelle vicinanze, che ostacolano il tuo punto di vista farà diminuire il valore del condominio. Sono stato a Punta Patilla studio, che alcuni anni fa erano il più grande studio in città, ma oggi hanno ostacolato da numerosi punti di vista circostanti studio che anche prendere in considerazione le vostre finestre di distruggere la vostra privacy. Immaginate che occupa l'unità di sapere che altri due studio si trova sullo stesso blocco o di là della strada saranno in costruzione per i prossimi due anni, e si inizia a sentire il rumore (edificio è permesso solo dalle 7h alle 3PM), la polvere E sporco entra in terre e le finestre sul tuo bel pavimento in marmo e la strada è tutta piena di fango e sporcizia da costruzione, e la vostra vicinanza sarà pieno di operai costruzione e la consegna di persone costantemente. Se viene visualizzato un edificio o di un vacante vacante lotto assumere un condominio sta per essere costruito lì un giorno. Se c'è un sacco di costruzione nel settore della telefonia e internet sarà sempre lavorato molto e inattività dovrebbe essere previsto. Più studio significa più traffico e più traffico significa più rumori del traffico. Ricordati di visitare il progetto e camminare intorno, per vedere cosa sta succedendo, questi non sono il forex studio non acquistare online.

Panama Real Estate Show - Eseguire l'altro modo. Questi sono generalmente progettati per vendere i progetti in fase di pre-sviluppo di speculatori e pinne. Altri sembrano specializzati nel pensionati. Come un parere voi probabilmente mai ottenere un buon affare in una mostra. Mettere su una mostra costi un sacco di soldi. Broker non vanno a questi spettacoli di effettuare le vendite che sono davvero buono per l'acquirente e non il broker. Si ha un conflitto di interessi con la vendita di mediatore, pensate per un minuto. Il più alto che vendere il condominiali per la fanno più. La commissione per la loro più elevata si paga di più per l'unità. Ora consideriamo l'extra spese dello show sono presenti. Si desidera un buon affare venuto a Panama e camminare nei quartieri che si desidera acquistare pollici mano scegli il tuo alloggio. Già costruito studio saranno meno costosi, sono pronto a fare un passo in più anziani e le unità sono considerate da molti di essere meglio costruito. Questo è il modo per farlo, semplice. Volete sapere che cosa vale la pena di un condo; guardare cinquanta studio per la vendita. Semplice, ma ci vorrà un po 'di tempo.

Panama Real Estate Brokers - Il broker, specializzata nella costruzione di pre-progetti rende i loro soldi dalla vendita di condominio progetti a prezzi elevati e di vedere che i prezzi avere spinto fino costantemente. Se i prezzi di fermare l'aumento delle loro vendite fermata. Essi sono la vendita di speculatori che vogliono rivendere per un guadagno. Essi non soddisfare agli utenti finali. Hanno generalmente una piccola commissione quando l'acquirente mette giù il 10% e un'altra piccola commissione da ogni pagamento. Se l'acquirente non completa la vendita non si cura, si sono meritati un buon prezzo e poi arrivare a rivendere l'unità nuovamente magari ad un prezzo più elevato. Frequentano spesso questi mediatori immobiliari spettacoli e fiere in paesi stranieri a volte ci mantenimento di uffici di vendita. Che stanno cercando il speculator che vuole capovolgere una proprietà e soddisfare la loro avidità. Le loro vendite passo è fondamentalmente sempre piena di comprare adesso e sarà un valore più tardi. Se i loro prodotti sono stati così buoni perché le offerte di cui hanno bisogno queste sofisticate di marketing spesso comprende televisione, radio, fiere, internet, pubblicità e altro giornale. Buona domanda non è. A Panama, non vi è più Listing Service, nessuno, non esiste. I venditori non piace a dare esclusiva elenchi di broker. Si tratta di una giungla per il broker con ben poco per evitare che un acquirente e venditore di completare un accordo senza il broker, l'acquirente o andare in un altro intermediario per la stessa proprietà ad un prezzo inferiore. Il più grande incontro di imprese specializzate nella costruzione di pre-studio hanno trovato una nicchia di sicuro. Essi ottenere lo sviluppatore di dare loro un esclusivo sul condominiali progetti venduto agli stranieri e questo permette loro di uscire dalla giungla che gli altri intermediari devono vivere Come si ottengono queste esclusive? Essi sostengono sofisticate di marketing in diversi mercati esteri.

Panama Broker di proprietà Condo Progetti - Questo è un fenomeno più recente, a Panama, ma non esclusivo a Panama. Il Panama immobiliare Brokers, specializzata nella costruzione di pre-condo progetti hanno preso a fare i propri progetti. Essi collegare con uno sviluppatore ed eseguire le vendite solo ora a guadagnare molto di più di una commissione, che è il 5% in Panama. Se la base di sviluppatori ha un buon track record, questo non dovrebbe questione troppo. Purtroppo molti di questi intermediari che ora il proprio progetto sarà la promozione di progetti destinati alla speculator estera e flipper.

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