Panama grundstück - wie nicht zu kaufen

For your convenience, this page was translated by an automatic translator. Please contact us if you have any questions.
Fur Ihre Bequemlichkeit, diese Seite verwiesen wurde ubersetzt von einem automatischen Ubersetzer. Bitte kontaktieren Sie uns, wenn Sie Fragen haben.

Introduction to Panama Condos - Als Panama Law Firm wir uns herangetreten Kunden fragen uns ständig über den Kauf von in der Regel Condos Panama Panama City. Wir haben gelernt, den Markt von Maklern, Entwickler, Kreditgeber und von unseren eigenen Erfahrungen. Als Anwaltskanzlei unser primäres Anliegen ist es, unseren Kunden die Probleme in Kauf grundstück etwas darunter. Alles hier ist einfach nur unsere Meinung. Wir können die Zukunft nicht vorhersagen, in Bezug auf die Marktpreise und was wird und was nicht geschehen wird.

Kaufen Nur Fertiggestellt Panama Condos - Wir haben ein großes Projekt 80 + Geschichte nicht (es ist nie einfach, um nach Einlagen gebaut wurden), und weitere Ausfälle zu erwarten sind von vielen Menschen gut in der Branche. Bedeutet dies, dass die bevorstehende Ausfälle? Nein, aber als eine Anwaltskanzlei neigen wir dazu, vorsichtig zu sein und wie wir beraten unsere Kunden. Das Prinzip zu folgen: "What You See Is What You Get". Wenn Sie zu Fuß in die Wohnung, Flip auf der a / c und die Toilette zu spülen, dann ist es ein echtes Projekt. Wenn nicht gut "Caveat Emptor" was bedeutet, dass Käufer Vorsicht.

Pre-Sale von Panama Condo Projekte - Denken Sie daran, dies ist Panama. Vor, eine Immobilie zu verkaufen Projekt alle Bedürfnisse der Entwickler zu tun, ist eine Option auf ein Stück Land. Dies kann durch den Kauf oder sogar billiger ist, traf eine Vereinbarung mit dem Eigentümer Land, indem man ihm ein Stück von dem Projekt, wenn die Transaktion geht bis hin zur Fertigstellung. Weiter Sie mieten ein Architekt und einige grundlegende Design-Skizzen und vereinfachende Pläne gemacht. Künstler Renderings des Projekts in all seinen Ruhm geschaffen werden. Ein Zaun wird auf die Eigenschaft, wenn sie frei ist mit einem großen Billboard-Darstellung des Projekts. Jetzt, nachdem die Ausgaben ein paar hunderttausend Dollar Sie bereit sind, vor, Ihr Projekt zu verkaufen. Wenn die Vermarktung geht weit Sie sammeln Einlagen und dann haben die Architekten die Pläne beginnen und versuchen, sie von der Regierung genehmigt. Die tatsächlichen genehmigten Pläne können von den Marketing-Informationen. Die Höhe des Projekts ändern können, können sich Pläne und so weiter.

Pre-Construction Marketing - Generell ist das Projekt für den Panama-Markt oder dem ausländischen Markt. Für die Zwecke dieser Diskussion werden wir uns nicht darauf konzentrieren, den Panama-Markt sehr stark. Diese Verkauf auf den lokalen Panamanians, die beabsichtigen zu besetzen, die Eigentümer grundstück wird eine Anzahlung von 30%, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Diese eher Autostunde entfernt alle Spekulanten. Die Balance 70% liegt auf der Fertigstellung des Projekts, wenn die Bescheinigung über die Belegung ausgestellt wird. Die Projekte, die für die Panama-Markt sind in der Regel moderat preislich mit vielen Einheiten verkauft für $ 40000 auf $ 80000 und einige Einheiten, die in den 160000 Dollar-Bereich. Wir reden hier nicht über $ 3000 qm Grundstück Meter. Diese Projekte sind in der Regel solide gebaut von erfahrenen Immobilien-Entwickler mit einem langen Track Record in Panama.

Wenn es um die Vermarktung in den ausländischen Märkten ist das Spiel völlig anders. Die Eigentumswohnungen verkauft werden, um Spekulanten wollen Flip Eigentum, bevor es zu einem Gewinn abgeschlossen. Andere wollen, halten Sie die Immobilie als Miete für ein paar Jahre und dann verkaufen sie für einen Gewinn. Das Thema ist so ziemlich das Gleiche - kaufen, die Wohnung zu Panama wiederverkaufen auf dem Weg für einen Gewinn. Dies erfordert die Schaffung eines Kaufmanns, um die Preise nach oben oder sonst Strohhalm wird es einen Mangel an Käufern und die Preise werden versteckt. Einige dieser ausländischen Käufern leben wollen in der grundstück, aber viele haben nicht die Absicht, jemals das Leben in Panama. Die ausländischen kaufen, ist oft gefragt, um einen kleinen Betrag zu halten, die Einheit für sie. Dies ist in Zeiten so niedrig wie $ 5000 und in der Regel nicht mehr als 10000 Dollar. Oft gibt es auch einen Zeitplan für spätere Zahlungen, die nach einer Zeit oder zu Beginn des Baus. Die 30%-Wert erreicht wird auf der Baustelle vor Beginn und dann die 70% ist bei der Fertigstellung des Projekts, wenn eine Bescheinigung über die Belegung gewährt wird. Diese Menschen haben nicht als schwerwiegend ein finanzielles Engagement für das Projekt, wie die Einheimischen, die nach 30% vor dem Bau begonnen hat.

Pre-Sale Panama Condo Projekte und Bau Finanzierung - Jetzt setzen wir voraus, die vor dem Verkauf von Eigentumswohnungen ging gut, und jetzt ist eigentlich die Entwickler wollen das Projekt zu erstellen. Lasst uns sehen, wie dies geschieht. Generell in solchen Situationen hat der Entwickler 30% des Verkaufspreises der Einheiten. Denken Sie daran halten, könnte er dieses Geld für ein oder zwei Jahre vor dem Bau beginnt die Sammlung Interesse in diesem Zeitraum von der Bank, wo das Geld ist, statt. Normalerweise sind die Entwickler will mindestens 70% der verkauften Einheiten, die meisten werden warten, bis fast alle der Eigentumswohnungen verkauft werden, wenn nicht alle. Nun hat der Entwickler über 30% des Kleinverkaufspreises Wert der Immobilie Bargeld in der Hand, ein wenig mehr, wenn man bedenkt, das Interesse, die für ein oder zwei Jahre verschärft. Wenn die Entwickler nicht über das Grundstück zu kaufen (man denke an den Eigentümer des Grundstücks wird ein Stück des Projekts im Gegenzug für den Beitrag des Landes), kann er nur über das Projekt gebaut aus den 30%, ohne dass Sie an die Bank für alle Zwischen-oder Bau-Finanzierung. Oft ist es den Banken unterstellen, dass ein Gefühl der Realität zu konservativ Eigentumswohnung Projekte und Zutat, die jetzt fehlt. Auch bedenken, dass, wenn die Banken die Finanzierung von Bau, was sie brauchen wird als solche Verpflichtung aus. Eine solche Verpflichtung bedeutet, der Entwickler gesichert für einen Preis ein Block von Geld, dass ein Kreditgeber Darlehen wird auf das fertige Einheiten zu den eigentlichen Besitzer besetzten Käufer meist, aber nicht immer. Banken in der Regel nicht, einen Bau-Kredit ohne Engagement und nehmen Sie Platz. Banken nicht gefällt, werden Eigentümer von unverkauften Wohnung Projekte in Panama oder anderswo. Nehmen Sie Engagement Finanzierung hat in der Regel eine Vorauswahl verkaufen Anforderung seiner eigenen, in der Regel zwischen 50% und 70% der grundstück müssen versiegelt und geliefert, bevor eine einzelne Wohnung escrows finanziert. Nehmen Sie können Verpflichtungen Kosten 1,5% oder 2% für menschenwürdige etwas mit guten Raten und Konditionen für die Käufer. Wenn Sie über ein 60 1800 ein Quadrat Meter kann dies Kosten der Entwickler eine Million Dollar oder mehr für die Verpflichtung nehmen. Nicht nur die Verpflichtung, die teuer, aber die Bank kann nicht zulassen, daß die Entwickler zahlen für ihn aus der Bau-Darlehen Erlös, so dass dies aus eigener Tasche Bargeld. Aua. Die Verpflichtung, die Vor-Anforderung verkaufen können, unverzüglich die tatsächlichen Finanzierung der einzelnen grundstück Cash-Flow-Probleme verursachen. Die Entwickler wirklich kommt vor, wenn er bauen kann mit den 30% Anzahlung. Wenn der Entwickler muss die Bank gehen, um Geld für einige ist es wohl nicht zu viel, und dass die Sicherheiten aus dem Land kann für das Darlehen oder er muss möglicherweise nach anderen Immobilien als Sicherheiten, die er im Allgemeinen haben wird.

Condos Panama Panama und Banken - Die Banken in Panama sind bei weitem nicht aggressiv, wenn es um die Bau-Darlehen und sie insgesamt eher zu vermeiden, was sie. Wenn der Immobilien-Entwickler hat ein ernstes Track Record können sie ein Bau-Darlehen, aber dann haben sie eine Gewohnheit, dass das grundstück verkauft werden, um die Einheimischen zu besetzen und Eigentümer auf die 30% Anzahlung bei Unterzeichnung Herausfiltern der Spekulanten. Derzeit gibt es über 100 Projekte angelaufen Eigentumswohnung in Panama City. Was wird sein, wie der Markt, wenn diese grundstück sind in einem Jahr oder zwei? Wird der ausländische Investor / Spekulanten wirklich komplette den Verkauf und die Finanzierung von ihnen? Will sie gehen weg? Wird es genug Endbenutzer Käufer, um die Nachfrage? Niemand sieht in der Zukunft, kann man sich nur ein gebildeter erraten. Die Banken glauben machen Hypothekendarlehen auf diese Eigenschaften an Ausländer. Sie erfordern in der Regel eine 30% Anzahlung. Wir haben gehört, der 20% Anzahlung Hypotheken und einige, die 40% für Menschen aus Ländern, in denen sie sich nicht zu einem Bericht oder eine Gutschrift Steuererklärung. Diese sehr eine Anzahlung hält die Bank geschützt und alles andere als ein massiver Rückgang auf dem Markt. Panama Banken berechnen Condo Hypotheken auch ihren eigenen Weg. Sie nehmen die Zahl 75 abziehen und das Alter der Person, und was bleibt ist der Betrag, der Jahre werden sie auf ein Darlehen vollständig abgeschrieben Hypothek. Die Rentner sind in der Regel zu 10 bis 15 Jahre vollständig abgeschrieben Hypotheken. Dies ist auch von Vorteil für die Bank seit dem Kreditnehmer Eigenkapital steigt schnell ermutigt, die der Kreditnehmer zu hängen und es, wenn es ein Tropfen auf den Markt. Die Banken in Panama erfordern oft eine Lebensversicherung getroffen werden, zu Gunsten der Bank für die Höhe der Hypothek, und dies kann die Kosten für die Finanzierung.

Panama Condos Warnzeichen - Wenn Sie ein Projekt mit einer kleinen Anzahlung zur Sicherung der Rechte an einem Gerät gezogen und dann ein Zeitplan für die Anzahlungen werden, sehr vorsichtig zu sein. Wenn Sie sehen die Entwickler die Forderung nach einer vollen 30% Anzahlung zur Sicherung einer Wohnung ist dies ein gutes Zeichen. Dies ist die Art der Entwickler, ist ernst zu nehmen und das Projekt erfolgreich gehen sollte. Wenn Sie sehen, ist das Projekt auf ein Stück Land mit einer bestehenden Struktur noch auf sie aufpassen. Das könnte heißen, dass die Entwickler nicht wirklich engagiert sich das Projekt noch und will, um zu sehen, wie die Dinge gehen mit den Verkäufen, bevor er sich ernsthaft.

Panama Condo Site Inspection - Haben mit allen Mitteln finden Sie auf der Website des Projekts physisch, bevor Sie etwas kaufen. Schauen Sie sich um, um zu sehen, was andere Projekte gehen, dass bis Mai beeinträchtigen die Sicht und ruinieren die Privatsphäre der Einheiten. Eine weitere Wohnung 60 Meter entfernt wird, die Menschen aus mehreren Etagen höher als können Sie in Ihre Wohnung von der anderen Gebäude. Eine Wohnung in der Nähe steigen, die Ihrer Ansicht nach behindert wird den Wert der Wohnung. Ich habe in Punta Patilla grundstück, dass vor einigen Jahren waren die größten grundstück in der Stadt, aber heute haben, behindert Ansichten aus zahlreichen umliegenden grundstück, dass auch in Ihrem Fenster zerstören Ihre Privatsphäre. Stellen Sie das Gerät Besatzungsmacht zu erfahren, dass zwei andere grundstück befindet sich auf dem gleichen Block oder über die Straße werden in der Bauwirtschaft für die nächsten zwei Jahre, und Sie hören den Lärm (Gebäude ist nur erlaubt, von 7 bis 3PM), der Staub Und Schmutz in Berührung kommt Ihre Fenster und landet auf Ihrem schönen Marmorböden und die Straße ist alles voller Schlamm und Schmutz aus dem Bau-, und Ihre unmittelbare Umgebung werden voll und ganz von Bau-Arbeiter-und Lieferbedingungen Menschen ständig. Wenn Sie ein Gebäude oder eine frei frei viel gehen von einer Eigentumswohnung wird es irgendwann gebaut werden. Wenn es eine Menge von Bau im Bereich der Mobiltelefone und das Internet wird immer sehr viel gearbeitet und Ausfälle zu erwarten. Mehr grundstück bedeuten mehr Verkehr und mehr Verkehr bedeutet mehr Verkehr Geräusche. Denken Sie daran, finden Sie auf der Projekt-und umhergehen, um zu sehen, was vor sich geht, sind nicht die grundstück Forex Sie nicht online kaufen.

Panama Real Estate Shows - Führen Sie den anderen Weg. Diese sind in der Regel zu verkaufen Projekte in der Vor-Entwicklung zu Spekulanten und Flossen. Andere scheinen sich zu spezialisieren und Rentner. Wie ein Gutachten wirst du wahrscheinlich nie einen guten Deal bei einer Show. Anlegen einer Show kostet viel Geld. Brokers gehen nicht auf diese zeigt, Umsatz zu machen, die wirklich gut für die Käufer und nicht der Makler. Sie haben Interesse an einem Konflikt mit dem Verkauf von Broker, denken sie für eine Minute. Je höher sie verkaufen, die Wohnung für die sie machen. Je höher die Provision mehr zahlen Sie für die Einheit. Nun erwägen die zusätzlichen Kosten des zeigen sie besuchen. Sie wollen ein gutes Geschäft zu kommen, Panama und Rundgang in der Nachbarschaft Sie wollen kaufen in. Hand holen Ihren Wohnwünschen. Bereits grundstück gebaut werden billiger, sie sind bereit zu bewegen und in den älteren Einheiten werden als von vielen als besser gebaut. Das ist, wie Sie es tun, einfach. Möchten Sie wissen, was eine Wohnung wert ist; Blick auf fünfzig grundstück zum Verkauf angeboten. Einfache, aber es wird einige Zeit in Anspruch nehmen.

Panama Real Estate Brokers - Die Broker, spezialisiert in der Vor-Bau-Projekte macht ihr Geld durch den Verkauf Eigentumswohnung Projekte auf hohe Preise und zu sehen, dass die Preise sich ständig getrieben. Wenn die Preise steigen, ihre Vertriebs-stop stoppen. Sie sind Verkauf an Spekulanten wollen, für die ein Gewinn weiterverkaufen. Sie wenden sich nicht an Endverbraucher. Sie erhalten generell eine kleine Provision, wenn der Käufer legt die 10% und eine weitere kleine Provision von jedem Anzahlung. Wenn der Käufer nicht abgeschlossen ist der Verkauf sie nicht, aber sie einige verdiente gutes Geld und dann werden sie wieder zu verkaufen das Gerät vielleicht wieder zu einem höheren Preis. Diese Makler oft an Immobilien-Shows und Messen im Ausland manchmal Aufrechterhaltung Verkaufsbüros. Sie suchen nach der Spekulant, der möchte, eine Eigenschaft Flip und für ihre Gier. Ihr Umsatz ist im Grunde immer Spielfeld voller jetzt kaufen, und es wird noch mehr wert später. Wenn ihre Produkte waren so gut geht, warum tun sie brauchen, wie oft ausgeklügelte Marketing umfasst Fernsehen, Radio, Messen, Internet-, Zeitungs-Werbung und vieles mehr. Gute Frage ist es nicht. In Panama gibt es keine Multiple Listing Service, keine, existiert nicht. Die Verkäufer nicht gefällt, geben exklusive Angebote zu Makler entweder. Es ist ein Dschungel für die Broker mit kostbaren wenig um zu verhindern, dass ein Käufer und Verkäufer aus einer Transaktion, ohne die Vollendung des Brokers, der Käufer oder sich in ein anderes Broker für die gleiche Eigenschaft zu einem niedrigeren Preis. Die Brokerage-Firmen, die größer sind spezialisiert auf Bau-grundstück gefunden haben, eine sichere Nische. Sie bekommen die Entwickler, um ihnen eine exklusive Wohnung auf der Projekte, die an die Ausländer, und dies ermöglicht es ihnen, sich aus dem Dschungel, dass die anderen Maklern leben müssen in. Wie kann sie diese exclusive? Sie halten ausgeklügelte Marketing-Anstrengungen in mehreren ausländischen Märkten.

Panama Broker Owned Condo Projekte - Dies ist ein neueres Phänomen in Panama, aber nicht ausschließlich, um entweder Panama. Der Panama Immobilien Makler spezialisiert in der Vor-Bau-Projekte Wohnung getroffen haben, um ihre eigenen Projekte machen. Haken Sie mit einem Entwickler und die Verkäufe laufen erst jetzt verdienen viel mehr als nur eine Provision, die 5% in Panama. Wenn der zu Grunde liegende Entwickler hat einen guten Track Record diesem Thema sollte nicht zu viel. Leider sind viele dieser Broker, die jetzt im Besitz des Projekts wird die Förderung der Projekte, die für die Außen-Spekulant und Schläger.