Panama Condos - Hoe niet te kopen

For your convenience, this page was translated by an automatic translator. Please contact us if you have any questions.
Voor uw gemak, deze pagina is vertaald door een automatische vertaler. Neem contact met ons op als u vragen hebt.

Inleiding tot Panama Condos - Als Panama Law Firm we benaderd door klanten vragen ons voortdurend over het kopen van Panama Condos algemeen in Panama City. We hebben geleerd van de markt van makelaars, projectontwikkelaars, kredietverstrekkers en uit onze eigen ervaringen. Zoals een advocatenkantoor onze eerste zorg is om onze klanten uit de problemen in alles met inbegrip van de aankoop van condos. Alles is hier gewoon onze mening alleen. We kunnen niet voorspellen wat de toekomst van de marktprijzen en wat en wat niet zal gebeuren.

Koop Alleen Afgesloten Panama Condos - We hebben gezien hoe een grote 80 + verhaal project niet (het is gewoon nooit zal krijgen gebouwd na deposito's werden aanvaard) en meer fouten worden verwacht door veel mensen deskundige in de industrie. Betekent dit mislukkingen zijn dreigend? Nee, maar als een advocatenkantoor hebben we de neiging te worden voorzichtig in hoe wij adviseren onze klanten. Het beginsel te volgen is: "What You Zie Is What You Get". Als je kunt wandelen in de condo, flip op de a / c en het toilet dan is het een echte project. Als dat niet goed "Caveat Emptor" wat betekent koper beware.

Pre-Verkoop van Panama Condo Projecten - Vergeet niet dat dit Panama. Om pre-verkopen een vastgoed project alle ontwikkelaar moet doen is je een optie op een stuk grond. Dit kan gebeuren door aankoop of zelfs goedkoper een deal is gesloten met de eigenaar van het land geeft hem een stukje van het project als de deal gaat door tot de oplevering. Volgende u huren een architect en een aantal basis ontwerp schetsen en simplistische verdieping plannen gemaakt. Kunstenaar renderings van het project in al haar glorie worden gecreëerd. Een hek is opgemaakt over het onroerend goed als het wordt vacant is met een groot billboard uitbeelding van het project. Nu de uitgaven na een paar honderdduizend dollar bent u klaar voor een pre-verkopen van uw project. Als de marketing goed gaat u verzamelen deposito's en vervolgens hebben de architect beginnen met het plannen en proberen om hen goedgekeurd door de regering. De werkelijke goedgekeurde plannen kunnen afwijken van het in de handel brengen informatie. De hoogte van het project kan veranderen, plattegronden kan verschillen, enzovoort.

Pre-Bouw Marketing - algemeen het project is bestemd voor de Panama markt of de buitenlandse markt. Voor de toepassing van deze discussie zullen we niet ingaan op de Panama markt zeer. Deze verkopen aan de lokale Panamanians die van plan zijn om eigenaar bezetten de condos zal een aanbetaling van 30% wanneer de verkoop contract wordt ondertekend. Dit neigt te rijden eventuele speculanten. De 70% saldo is het gevolg van de voltooiing van het project bij de bezetting van het certificaat is afgegeven. De projecten die bestemd zijn voor de Panama markt worden vaak bescheiden geprijsd met veel eenheden verkopen voor $ 40000 tot $ 80000 en sommige eenheden bereiken in de range van $ 160000. We hebben het niet over $ 3000 m² Meter condos. Deze zijn over het algemeen gezonde projecten gebouwd door ervaren vastgoed ontwikkelaars met een lang track record in Panama.

Als het gaat om de afzet in de buitenlandse markten is het spel helemaal anders. De condos zijn verkocht aan speculanten die willen flip het eigendom voordat het wordt afgesloten met een winst. Anderen willen houden het eigendom als een verhuur-eenheid voor een paar jaar en dan verkopen voor een gewin. Het thema is vrijwel hetzelfde - kopen Panama condo doorverkoopt aan het op de weg voor een winst. Dit vereist het maken van een frenzy te kopen om de prijzen naar boven of naar spiking anders zal er een tekort aan kopers en de prijzen zal achteruitgaan. Sommige van deze buitenlandse kopers willen wonen in de condos maar velen hebben niet de intentie ooit woonachtig in Panama. De buitenlandse kopen is vaak gevraagd om een klein bedrag om de eenheid voor hen. Dit is op keer zo laag als $ 5000 en meestal niet meer dan $ 10000. Er is vaak een schema waarbij latere betalingen, volgens een tijdschema of bij de aanvang van de bouw. Het cijfer van 30% is bereikt tijdens de bouw ontstaan en vervolgens de 70% te wijten is bij de voltooiing van het project bij de bezetting van een certificaat is verleend. Deze mensen hebben niet zo ernstig van een financieel engagement voor het project, zoals de locals die 30% neer te leggen voor de bouw is begonnen.

Pre-Verkoop Panama Condo Projecten en Bouw Financiering - Nu zullen we aannemen dat de pre-verkoop van de condos goed ging en nu de ontwikkelaar is daadwerkelijk gaan bouwen aan het project. Laten we eens kijken hoe dit gebeurt. Doorgaans in deze situaties de ontwikkelaar heeft verzameld in 30% van de verkoopprijs van de eenheden. Vergeet niet dat hij kan houden dit geld voor een of twee jaar voordat de bouw begint het verzamelen van de rente tijdens deze periode van de bank waar het geld is gehouden. Meestal zal de ontwikkelaar wil ten minste 70% van de eenheden verkocht; meest zal wachten totdat bijna alle van de condos worden verkocht, zo niet alle. Nu de ontwikkelaar heeft ongeveer 30% van de kleinhandelsprijs waarde van het onroerend goed cash in de hand, een beetje meer als je bedenkt het belang verzameld voor een of twee jaar verergerd. Als de ontwikkelaar niet over de grond te kopen (denk aan de eigenaar van de grond krijgt een stukje van het project, in ruil voor een bijdrage van de grond) kan hij net over bouwde het project van de 30% zonder naar de bank voor een Tussentijdse of de financiering van de bouw. Vaak is het de banken die impute een gevoel van realiteit te conservatief condo projecten en nu dat ingrediënt is missing. Ook beseffen dat wanneer de banken doen de bouw financiering die zij nodig wat heet een verbintenis nemen. Een nemen engagement betekent de ontwikkelaar zekerheid voor een prijs die een blok van het geld dat een kredietgever zal lening op het eindprodukt eenheden tot daadwerkelijke kopers meestal eigenaar bezet, maar niet altijd. Banken zullen over het algemeen niet een constructie lening zonder nemen engagement in plaats. Banken niet willen worden eigenaren van onverkochte condo projecten in Panama of ergens anders. Haal engagement financiering algemeen heeft een pre-verkopen eis van een eigen, meestal tussen de 50% en 70% van de condos moet worden ondertekend en verzegeld geleverd alvorens een individuele condo escrows zal fonds. Haal verplichtingen kunnen kosten 1,5% of 2% voor iets fatsoenlijk met goede tarieven en de voorwaarden voor de kopers. Als u een 60 1800 een m² Meter kan dit de kosten van de ontwikkelaar een miljoen dollar of meer voor het nemen van engagement. Niet alleen is het nemen van engagement duur, maar de bank kan de ontwikkelaar niet laten betalen voor het uit de bouw lening opbrengst dus dit is uit eigen zak geld. Kuch. Het nemen van engagement pre-verkopen eis kan vertraging de feitelijke financiering van de individuele condos veroorzaken cash flow problemen. De ontwikkelaar echt komt uit de toekomst, indien hij kan bouwen met de 30% aanbetaling. Als de ontwikkelaar moet gaan naar de bank om wat geld is waarschijnlijk niet zal worden dat veel en de zekerheid van het land kan de lening of hij kan nodig zijn om andere onroerend goed als onderpand, die hij algemeen zal hebben.

Panama Condos en Panama Banken - De banken in Panama zijn verre van agressief als het gaat om het maken van de bouw leningen en zij algemene neiging te voorkomen dat ze. Als het onroerend goed ontwikkelaar heeft een serieuze track record kunnen maken van een constructie lening, maar dan hebben ze een gewoonte van om ervoor te zorgen de condos worden verkocht aan mensen die van plan zijn om eigenaar bezetten en aandringen op de 30% van de betaling aan de ondertekening tot aan de wiet Speculanten. Momenteel zijn er meer dan 100 condo projecten gaande in Panama City. Wat zal de markt zijn als deze condos worden ingevuld in een of twee jaar? Zullen de buitenlandse beleggers / speculanten echt volledig op de verkoop en het financieren? Zullen zij lopen? Zullen er genoeg eindgebruiker kopers om de vraag up? Niemand echt ziet de toekomst; men kan alleen een opgeleide raden. De banken geloven in het maken van hypothecaire leningen op deze eigenschappen aan buitenlanders. Ze vereisen meestal een 30% aanbetaling. We hebben gehoord van 20% omlaag betaling hypotheken en sommige eisen 40% voor mensen uit landen waar ze niet konden produceren van een krediet-of verslag belastingaangifte. Dat veel van een aanbetaling houdt de bank beschermd in iets, maar een enorme daling in de markt. Panama banken Condo hypotheken berekenen ook hun eigen weg. Zij neemt het aantal 75 en aftrek van de leeftijd van de persoon en wat overblijft is het bedrag van de lening jaar zullen ze op een volledig afgeschreven hypotheek. Dus de gepensioneerden zijn in het algemeen steeds 10 tot 15 jaar volledig afgeschreven hypotheken. Dit is weer gunstig voor de bank sinds de kredietnemers eigen vermogen stijgt snel die moedigt de kredietnemer te hangen in het geval er sprake is van een daling in de markt. De banken in Panama vaak een levensverzekering worden genomen in het voordeel van de bank voor het bedrag van de hypothecaire en dit kan verhogen de kosten van de financiering.

Panama Condos Waarschuwing tekenen - Als u een project met een kleine aanbetaling te garanderen van de rechten van een eenheid en vervolgens een gesleurd out schema van de betalingen ook heel voorzichtig zijn. Als u ziet dat de ontwikkelaar te dringen op een volledige 30% aanbetaling bij het beveiligen van een condo dit is een goed teken. Dit is het type van de ontwikkelaar dat is een ernstige zaak en het project moet gaan succes. Als u ziet dat het project is op een stuk land met een bestaande structuur nog op wees. Dit kan betekenen dat de ontwikkelaar heeft niet echt gecommitteerd aan het project en nog wil zien hoe de dingen gaan met de verkoop voordat hij ernstig.

Panama Condo Site Inspectie - Do met alle middelen naar de site van het project fysiek voordat je iets koopt. Kijk eens rond om te zien wat andere projecten gaan omhoog te gaan dat afbreuk kan doen aan een oog en ruïne van de privacy van de eenheden. Een ander condo 60 meter weg gaat betekenen mensen uit meerdere verdiepingen hoger dan kun je ook in uw condo uit het andere gebouw. Een condo gaan omhoog nabijgelegen dat zal belemmeren uw mening zal daling van de waarde van de condo. Ik ben al in Punta Patilla condos dat enkele jaren geleden waren de grootste condos in de stad, maar vandaag hebben geblokkeerd standpunten van talrijke omliggende condos dat ook in uw ramen vernietiging van uw privacy. Imagine bezetten de eenheid te leren dat twee andere condos gelegen op hetzelfde blok of de overkant van de straat zullen zijn in de bouw voor de komende twee jaar en krijg je te horen van het lawaai (gebouw is alleen toegestaan vanaf 7AM te 3PM), de stof En vuil komt in uw ramen en landt op uw mooie marmeren vloeren en de straat is al vol modder en vuil uit de bouw, en uw onmiddellijke buurt zal de volledige bouw van de arbeiders en de levering mensen constant. Als er een vrij gebouw of een vrij veel veronderstellen een condo zal worden gebouwd te worden. Als er een stuk van de bouw in de buurt van de telefoon en het internet wordt steeds gewerkt op een perceel en uitval moet worden verwacht. Meer condos betekent meer verkeer en meer verkeer betekent meer verkeer geluiden. Onthoud bezoek aan het project en rondlopen om te zien wat er aan de hand is, deze zijn niet de condos forex u niet online kopen.

Panama Real Estate Toont - Run de andere manier. Deze zijn over het algemeen bedoeld om te verkopen projecten in pre-ontwikkeling van speculanten en flippers. Andere lijken zich te specialiseren in gepensioneerden. Zoals een advies zal je waarschijnlijk nooit een goede deal op een show. Putting op een show kost veel geld. Brokers ga niet naar deze shows te verkopen, die echt goed zijn voor de koper en niet door de makelaar. Je hebt een belangenconflict met de verkopende makelaar, denken voor een minuut. De hogere verkopen ze de condo voor de meer zij. De hogere hun commissie hoe meer u betaalt voor de eenheid. Nu overwegen de extra kosten van de show ze wonen. U wilt een goede deal komen aan Panama en rondlopen in de wijken die u wilt kopen inch Hand pick uw woonwensen. Reeds gebouwd condos zullen zijn goedkoper, ze bereid zijn te verhuizen en in de oudere eenheden worden beschouwd door veel beter te worden gebouwd. Dat is de manier om het te doen, simpel. Wilt u weten wat een condo is de moeite waard; kijken naar vijftig condos for sale. Eenvoudig, maar het zal enige tijd in beslag nemen.

Panama Real Estate Brokers - De makelaar gespecialiseerd in de pre-bouwprojecten maakt hun geld met de verkoop van condo projecten tegen hoge prijzen en zien dat de prijzen omhoog gedreven krijgen constant. Als de prijzen stijgen stoppen hun verkoop te stoppen. Ze zijn verkopen aan speculanten willen doorverkoopt voor een gewin. Zij zijn niet van de catering aan eindgebruikers. Ze krijgen meestal een kleine commissie, wanneer de koper legt de 10% en een kleine commissie van elke vaststelling van de betaling. Als de koper nooit voltooit de verkoop ze niet schelen, zij verdienden een aantal goede geld en dan krijgen ze opnieuw de eenheid weer misschien tegen een hogere prijs. Deze makelaars vaak wonen vastgoed shows en beurzen in het buitenland soms handhaving van verkoopkantoren. Ze zijn op zoek naar de speculator die wil flip een onroerend goed en de catering voor hun hebzucht. Hun verkoop pitch is eigenlijk altijd vol kopen nu en het zal meer waard later. Als hun producten waren zulke goede deals waarom doen ze nodig hebben zo'n gesofisticeerde marketing vaak waaronder televisie, radio, beurzen, internet, krant, reclame en nog veel meer. Goede vraag is het niet. In Panama is er geen Multiple Listing Service, geen, bestaat niet. De verkopers niet willen geven exclusieve aanbiedingen van makelaars. Het is een jungle voor de makelaar met bitter weinig om te voorkomen dat een koper en verkoper van de voltooiing van een deal met de makelaar, of de koper naar een andere makelaar voor dezelfde woning tegen een lagere prijs. De grotere courtage bedrijven die gespecialiseerd zijn in een pre-constructie condos hebben gevonden een veilige niche. Zij krijgen de ontwikkelaar om hen een exclusieve condo op de projecten die worden verkocht aan de buitenlanders en dit hen de mogelijkheid biedt om uit de jungle die de andere makelaars moeten leven inch Hoe krijgen ze deze exclusieve? Zij beweren uitgekiend marketing inspanningen op verschillende buitenlandse markten.

Panama Broker Owned Condo Projecten - Dit is een nieuwer fenomeen in Panama, maar niet exclusief aan Panama. De Panama onroerend goed makelaars die gespecialiseerd is in de pre-constructie condo projecten hebben genomen om hun eigen projecten te doen. Ze haak met een ontwikkelaar en uitvoeren van de verkoop alleen nu verdienen veel meer dan alleen een commissie die is 5% in Panama. Als de onderliggende ontwikkelaar heeft een goed track record moet deze zaak niet te veel. Jammer genoeg zijn veel van deze makelaars die nu eigenaar zijn van het project zal de bevordering van projecten die bestemd zijn voor de buitenlandse speculator en flipper.