巴拿马公寓-如何不买

For your convenience, this page was translated by an automatic translator. Please contact us if you have any questions.
为了您的方便，这页翻译自动翻译。请与我们联系，如果您有任何问题。

介绍了巴拿马公寓 -作为巴拿马律师事务所，我们得到接洽客户不断地要求我们购买巴拿马公寓通常在巴拿马市。 我们了解了市场，从经纪，地产商，贷款人，从我们自己的经验。 作为一个律师事务所，我们最关注的是，以保持香港的客户出的麻烦事，包括购买公寓房。 这里的一切，只是我们的意见而已。 我们无法预测将来，在市场价格的究竟是什么将不会发生。

买只完成了巴拿马公寓 -我们看到了一个主要的8 0+故事项目不合格（这只是是永远不会得到建成后，存款被接受） ，以及更多的失败是预料许多人熟悉整个产业的发展。 这是否意味着失败是迫在眉睫？ 没有，但作为一个律师事务所，我们倾向于持审慎态度如何，我们还是奉劝我们的客户。 原则遵循的是： "你所看到的是您得到什么" 。 如果你能走入公寓房，翻盖上的A / C和冲水厕所，那是一个真正的项目。 如果不是，以及"买者自负" ，亦即买方提防。

预售巴拿马公寓项目 -记得这是巴拿马。 预先出售房地产项目所有的开发者需要做的是得到了一种选择一块地。 这可以通过购买或更便宜的协议是击中了与土地拥有人给了他一块项目如果交易获得通过，以完成工作。 下次你聘请一位建筑师，并得到一些基本设计速写和简单化的平面图。 艺术家绘制的项目，在其所有的荣耀，是创造。 篱笆扎放置于该财产，如果是空置的一个大型广告牌，展示项目。 现在，在花费了数十万美元，你已准备好预卖你的项目。 如果销售顺利，你收集存款，然后有建筑师开始计划，并设法让他们获得政府批准。 实际批准的计划可能有所不同，从营销信息。 高度的计划可能会改变，平面图都可能不同，等等。

施工前营销 -一般是该项目是运给巴拿马市场或国外市场。 为宗旨的本次讨论，我们不会专注于巴拿马的市场都非常珍惜。 销售者向当地巴拿马人有意老板占据公寓，将需要30 ％的首期付款时，销售合同的签订。 这往往会吓走任何投机者。 七成平衡，是因为对项目的完成时，该证书的入住率是发行。 该项目注定为巴拿马市场，也往往是谦虚的价格与许多单位的销售价格为四万元至8万人和一些单位达成纳入160000美元范围。 我们现在谈的不是$ 3000平方 米的公寓房。 这些通常是无害的建设工程，由经验丰富的房地产开发商与一个漫长的记录，在巴拿马。

当谈到营销在国外市场的游戏是完全不同的。 该公寓是出售给那些投机者想倒装物业之前，它是完成了不少利润。 有些则希望持有物业作为出租单位了几年，然后再卖给一个得不偿失。 展览主题几乎相同-购买巴拿马共管，以转售它放下了道路获利。 这就需要创造一个购买狂潮，以保持价格的扣球向上，否则会出现供不应求的买方和价格会有所减退。 部分这些外国买主想住在公寓，但也有许多人无意以往任何时候都住在巴拿马。 国外买，是经常问竖起一个小型矿床举办单位给他们。 这既是时代低至5000元，一般不超过1万元。 经常存在着一个时间表，要求支付给根据一个时间内，或者说在开始建造。 30 ％的计算方法是在建筑发病，然后七成，是因为此项工程计划完成后，当证书的占用，是理所当然的。 这些人并没有那么严重的财政承诺，以该项目为本地人，他们放下百分之三十之前建造工作已经开始。

预售巴拿马共管项目和建设资金 -现在，我们将承担预售的公寓房甚佳以及现在的开发商，其实是去建设项目。 让我们来看看如何出现这种情况。 一般在这种情况下，发展商还收集了30 ％的销售价格的单位。 记得他可能会追究这笔钱为一年或两年才开工，利息，在此期间从银行钱放在那里举行。 通常开发商会想，至少有70 ％的单位出售;大多数人会等到几乎所有的公寓房出售，如果不是全部。 现在开发商有大约30 ％的零售物业价值的现金在手，多花一点时，你是否认为有兴趣收集了1年或两年更加复杂。 如果发展商没有购买土地（认为土地所有者获得一张该项目的回报，贡献自己的土地） ，他可以只约建项目，从30 ％不必去银行对于任何中期或建筑融资。 往往是银行，意指意识保守现实，以公寓项目和现在成分是下落不明。 还要紧记的时候，银行建筑融资，他们需要什么叫做拿出承诺。 收购出来承担责任是指开发商担保为代价块钱，贷款人将贷款列于成品单位，以实际买家通常是自住，但并非总是如此。 银行一般不会作建筑贷款没有拿出承诺到位。 银行不喜欢被业主未能售出的公寓项目，在巴拿马或其他地方。 拿出承诺融资普遍处于预卖的要求自己，通常为50 ％和70 ％的公寓房，必须签署密封，并在交付之前，任何个人共管escrows将基金。 采取了承诺，这样才能成本1.5 ％或2 ％的一些体面的好利率和条件，为买家。 如果你有一个60层的项目售价1800美元一平方 米可的成本，发展商100万美元或以上，为购买承诺。 不仅是购买承诺昂贵，但央行可能不会让开发商支付工程费用，由建设贷款的收益，因此，这是出于口袋现金。 乌。 该拿出承诺前出售的规定，可以延迟实际拨款的个人公寓，造成资金周转不灵。 发展商真的做出来的未来，如果他能够建立与30 ％的首期付款。 如果开发者需要去银行为一些钱，这大概也是不会受到这么多和抵押品从土地有可能包括贷款或他可能需要后，其他房地产作为抵押，而他通常会。

巴拿马公寓和巴拿马的银行 -该银行在巴拿马远远没有侵略性，当谈到作建筑贷款，他们的总体趋向，以避免使它们。 如果房地产开发商有严重的记录，他们可能会作出建设贷款，但当时他们有一个习惯，确保公寓出售给当地人有意业主占用，并坚持到三成首期付款上签字，以杂草出炒家。 目前全国已有100多个公寓项目正在进行中，在巴拿马市。 如何将市场一样时，这些公寓都是在完成一年或两年？ 将外国投资者/炒家真的完成销售和基金呢？ 将他们走开？ 是否有足够的最终用户买家，以保持需求？ 没有人真的看到了未来，一个只能作猜测。 该银行认为，在决策按揭贷款就这些特性给外国人。 他们一般需要30 ％的首期付款。 我们所听到的20 ％ ，首期付款抵押权及一些规定的40 ％的人，由所在国家不能生产的产品，信用报告或报税表。 这太大的首期付款，可以使银行在保护什么，但大规模的下降，在市场上。 巴拿马银行，也可以计算公寓房按揭走自己的路。 他们采取多项75及扣除该人的年龄，什么是左金额是多年来，他们将贷款就全部摊还贷款。 因此，离退休人员普遍得到10至15年全部摊还贷款。 这又是有利于银行由于借款人的股票上升迅速，而鼓励借款人，在杭有，如果有一个下降，在市场上。 该银行在巴拿马常常要求寿险保单采取了有利于银行对于金额的按揭贷款，这可以提高成本的融资。

巴拿马公寓警告标志 -如果你看到一个项目，提供了一个小型的首期付款，以确保权益，以一个单位，然后拖出附表的首期付款必须非常小心。 如果您看到开发商坚持一个完整的三成首期付款，以确保共管这是一个好兆头。 这是该类型的开发商是严重和项目要成功。 如果你看到该项目对一块土地与现有的结构仍是十分谨慎。 这可能意味着，发展商并没有真正致力于该项目，但并不愿看到的事情，如何去与销售之前，他一定会严重。

巴拿马共管现场视察 -做一切手段访问项目的场地身体之前，你买什么东西。 环顾四周，看看有什么其他项目将直接找了，可损害了意见，并破坏隐私权的单位。 另一共管60英尺距离是指人们从几个楼层高于你可以看看你的公寓房，从其他建设。 公寓房去了附近将妨碍你的看法会降低价值的公寓房。 我一直在Punta patilla公寓，几年前都是最隆重的公寓房，在城市，但今天已阻碍了意见，从众多的周边公寓房，也看到你的Windows摧毁你的隐私。 试想占用单位，以了解其他两个公寓位于同一座或过街都将在建设未来两年内，你会听到噪音（建设，是只允许从早上七时至下午三时） ，粉尘和污垢生效后你的Windows地对你的好大理石地板和街道都充满了泥土和污垢，从建设，你立即居委会将充满建筑工人和交付的人不断。 如果你看到一个空置的大楼或一个空置很多假设公寓即将兴建总有一天。 如果有一个很大的建筑在该地区的电话和因特网将得到的工作很多，停电应预期。 更多的公寓意味着更多的交通和更多的流量意味着更多的交通噪音。 记得参观项目，并走走看看怎么回事，这些都是公寓，而不是外汇你没有网上购买。

巴拿马房地产显示 -用其他方式。 这些通常是旨在出售项目的前期发展，以炒家和鳍状肢。 其他似乎专门从事离退休人员。 作为一个意见，你可能永远不会得到一个很好的协议，在演戏。 作秀费了很多钱。 经纪不要去这些说明，使销售收入是非常之好，为买方而不是经纪人。 你这样做有利益冲突与销售经纪人，去想它一分钟。 越高，他们出售的公寓房，为他们多作。 越高，他们的委员会，你越是要为单位。 现在考虑额外开支的文戏，他们都应邀出席了会议。 你想是一个很好的协议来巴拿马走动，在街道，你愿意购买英寸手挑选你的房屋。 已经建成的公寓，今后将会更便宜，他们已准备好进入和老单位的许多人认为，以更好地兴建。 这是怎样做，很简单。 想知道什么是公寓房，是值得;看看第五十二公寓出售。 简单，但需要一些时间。

巴拿马房地产经纪 -经纪人专门从事施工前的项目，使他们的钱通过出售公寓项目，在高价格和看到的价格获得驱动不断。 如果价格止涨其停止销售。 他们销售给炒家欲转售为增益。 他们不照顾到最终用户。 他们普遍得到一个小型委员会时，买方下降了10 ％和另一个小委员会，由每个首期付款。 如果买方没有完成出售，他们不介意，他们赢得了一些好钱，然后他们得到转售股再度也许，在更高的价格。 这些经纪人经常参加房地产展览和展销会，在国外有时保持销售办事处。 他们正在寻找投机者谁要倒装物业和满足他们的贪欲。 他们的销售摊位，基本上是永远充满现在购买，并且会成为值得更长时间之后。 如果他们的产品被这么好的待遇，他们为什么需要这种先进的营销往往涵盖电视，电台，贸易展览，在互联网上，报纸广告等。 好问题，是不是。 在巴拿马，不存在多重上市服务，没有的话，是不存在的。 该卖家并没有想给独家上市的经纪人。 这是一个弱肉强食，为券商与珍贵小，以防止买方和卖方完成交易，没有经纪人，或买方前往另一个经纪人为同一财产在一个较低的价格。 规模较大的经纪公司表示，专门从事施工前的公寓房，找到了一条安全的利基。 他们得到开发商，让他们独家对共管项目被卖给外国人，这使他们走出丛林中说，其他经纪必须住的，他们如何得到这些独家？ 他们保持先进的营销努力，在几个外国市场。

巴拿马经纪国有公寓项目 -这是一个较新的现象，在巴拿马，但不是排他性的，以巴拿马。 巴拿马房地产经纪专门从事施工前的公寓房项目采取了以做自己的项目。 他们钩了一个开发和经营销售现在才赚了很多不止一个委员会，是5 ％ ，在巴拿马。 如果潜在的发展有一个良好的纪录，这是不应该的事太多了。 可惜的是，很多的经纪商，由他们现在拥有该项目将促进项目注定是外国投机者和鳍肢。